Verbraucherrat: Bauen und Wohnen
Kostenfallen beim Neubau meiden
Berlin (ots)
Endlich, die Entscheidung steht fest: Ein eigenes Haus wird gebaut! Mit diesem Entschluss betreten die meisten Bauherren Neuland. Dazu gehört, alle Kosten des Bauvorhabens realistisch zu ermitteln. Zahlreiche Kostenfallen lauern, die bei kluger Planung zu vermeiden sind.
Das Problem
Das Bauvorhaben kann nur gelingen, wenn es auf eine solide wirtschaftliche Basis gestellt wird. Dafür muss der Finger auf jede Kostenposition gelegt werden. Ihre finanzielle Tragweite wird oft unterschätzt und nicht erkannt, welche Konsequenzen einzelne Entscheidungen oder Nicht-Entscheidungen nach sich ziehen.
Worauf kommt es an
Rechtzeitige und gut überlegte Entscheidungen sind notwendig, damit vor Unterschrift unter den Bauvertrag und mit Beantragen der Finanzierung Klarheit und Sicherheit über die zu erwartenden Gesamtkosten herrscht. Dazu sollten alle Kostenpositionen Schritt für Schritt durchgerechnet und Eventualitäten einbezogen werden. Etwas großzügiger zu kalkulieren ist besser, als am Ende Finanzierungslücken beklagen zu müssen. Vor allem zahlreich lauernde Kostenfallen sind zu meiden.
Unerkannt: Kostenfalle Grundstück
Oft muss für das eigene Bauvorhaben erst das Grundstück erworben werden - nach manchmal aufwändiger Suche. Doch hinter scheinbar gleichwertigen Entscheidungen können unterschiedliche Folgekosten stecken. Stehen zwei Grundstücke zum gleichen Kaufpreis zur Auswahl, muss weitergerechnet werden. So ist beispielsweise Grundstück A - beräumt und unmittelbar an einer Straße liegend - sofort bebaubar. Das reizvollere Grundstück B gehört zu einem Gesamtgrundstück. Die Teilungsvermessung steht noch aus. Bäume sind zu fällen, eine Laube abzureißen. Der höhere Aufwand für die Hausanschlüsse und der anzulegende Geh- und Fahrweg über das vordere Grundstück verursacht Mehrkosten. Bauherren müssen sich die Frage beantworten, ob der Reiz des Grundstücks die 15.000 bis 20.000 EUR höheren Kosten wert ist. Sind diese zudem nicht durch Eigenkapital auszugleichen, erhöht sich auch der Zinsaufwand.
Unverzichtbar: Bodengutachten erheben
Ein Bodengutachten zur Beschaffenheit des Baugrundes kostet etwa 700 bis 1.000 EUR. Dieses Geld sparen zu wollen, ist unklug. Ein Beispiel: Erst beim Aushub der Baugrube wird sichtbar, dass der geplante Keller anders gebaut und abgedichtet werden muss, weil es Schichten- oder Grundwasser abzuhalten gilt. Das kann Mehrkosten bis zu 15.000 EUR nach sich ziehen. Eine Nachfinanzierung ist dann meist nur zu teuren Konditionen zu haben. Oder das Haus muss umgeplant und ohne Keller gebaut werden.
Unbedingt: Bau- und Leistungsbeschreibung detailliert verhandeln
Wer nicht detailliert über die Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Bauvertrages verhandelt, verkennt, dass der Vertragspartner nur die vereinbarte Leistung schuldet. Was im erstklassig ausgestatteten Musterhaus zu sehen war, ist dafür bedeutungslos. Sich erst nach Vertragsabschluss konkret zu entscheiden, wie das eigene Haus gebaut und ausgestattet werden soll, heißt, einen Nachtrag nach dem anderen zu verhandeln und gegebenenfalls den Finanzierungsrahmen zu sprengen. Wer aber weiß, was er will, Bau- und Leistungsbeschreibung und Vertragsfestpreis exakt verhandelt, kann ohne teure Nachträge auskommen.
Unterschätzt: Kostenfalle Hausanschlüsse
Kosten für die Anbindung von Wasser, Gas und Strom an die Versorgungsnetze werden vielfach unterschätzt. Bei Komplettanbietern schlüsselfertigen Bauens enden die Leitungen üblicherweise einen Meter außerhalb des Fundaments. Bei Grundstücken in zweiter Reihe verursachen zu überbrückende Entfernungen zwischen Hausstandort und Anschlusspunkt erhebliche Mehrkosten - oft zwischen 5.000 und 10.000 EUR. Teurer wird es auch, wenn anzubindende Leitungen auf der anderen Straßenseite verlaufen. Zum Zeitpunkt der Gesamtkostenermittlung sollten Bauherren deshalb auf die Versorger zugehen und sich Kostenvoranschläge für den Anschluss der Medien geben lassen. Denn vorab angenommene Pauschalen halten meist den tatsächlich anfallenden Kosten nicht stand.
Überschätzt: Eigenleistungen und ihre Qualität
Bei Eigenleistungen, die oft für fehlendes Eigenkapital in die Finanzierung eingeplant werden, kann man sich schnell übernehmen. Vor allem, wenn Bauherren und als Bauhelfer deklarierte Freunde zu "Allround-Handwerkern" werden sollen. Viel Zeit und Kraft ist nötig, um beispielsweise zu fliesen, zu malern, Bodenbeläge zu verlegen und Außenanlagen zu gestalten. Oft sind die Arbeiten weit weniger gut als von einer Fachfirma ausgeführt, auch Gewährleistung gibt es bei selbst verzapftem Pfusch nicht. Müssen letztlich doch Handwerker beauftragt werden, wird die Nachfinanzierung teuer.
BSB-Tipp von Bauherrenberater Peter Breitfeld, Berlin:
Kostenfallen können rechtzeitig erkannt und die tatsächlichen Kosten eines Hausbaus bei der Finanzierung so berücksichtigt werden, dass sie Bauherren nicht ungeplant belasten. Dafür allerdings sind gründliche Vorbereitung, genaues Nachfragen, konsequentes Verhandeln und realistische Einschätzung der eigenen Möglichkeiten unabdingbar. Kostenrelevante Entscheidungen sollten am besten unter Zuhilfenahme unabhängigen fachlichen Rates getroffen werden, wie ihn der Bauherren-Schutzbund als unabhängige Verbraucherschutzorganisation für seine Mitglieder anbietet.
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