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Nedeljko Prodanovic: "Das zu knappe Wohnungsangebot ist das Grundproblem"
Berlin (ots)
Der zunehmende Wohnraummangel führt zu immer größeren Problemen und zu immer stärkeren Konflikten vor allem in den Ballungsregionen. Nedeljko Prodanovic vom Immobilienunternehmen Stonehedge ist daher der Ansicht, dass in der Wohnungspolitik ein Umdenken stattfinden muss.
Steigende Mieten, Wohnraummangel, die Furcht vor Verdrängung - es gibt derzeit in Deutschland kaum ein brennenderes Thema als das Wohnen. Bundesinnen- und -bauminister Horst Seehofer hat die Wohnungsfrage kürzlich zur sozialen Frage unserer Zeit erklärt und damit kaum übertrieben. "Der anhaltende Wohnraummangel wird zu einer Dauerbelastung für unsere Großstädte", meint auch Nedeljko Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge Gruppe, einem Immobilienunternehmen mit Sitz in Berlin.
Die Politik hat auf die Probleme auf dem Wohnungsmarkt jahrelang vor allem mit Regulierung reagiert. Ein strengeres Mietrecht und Einschränkungen in der Preisgestaltung, beispielsweise durch die Mietpreisbremse, sollten zu einer ruhigeren Mietentwicklung führen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum sicherstellen. Doch zeigt sich längst, dass die alleinige Fokussierung auf Regulierungspolitik nicht zu einer Lösung der Probleme führen wird. Auch die Bundespolitik hat erkannt, dass zur Beruhigung der Situation nicht nur Eingriffe ins Mietrecht, sondern in erster Linie ein verstärkter Wohnungsbau nötig ist. Die Große Koalition hat sich daher zum Ziel gesetzt, bis Ende 2021 für den Bau von bundesweit 1,5 Millionen Wohnungen zu sorgen.
Das ist auch nötig, sagt Nedeljko Prodanovic: "Das zu knappe Wohnungsangebot ist das Grundproblem. Eine Erhöhung des Angebots würde nicht nur zu einer besseren Wohnraumversorgung und einer stabileren Mietpreisentwicklung beitragen, sondern auch zu einer Förderung der Wohneigentumsbildung." Denn der enorme Nachfrageüberhang führe zu einem Verkäufermarkt und zu erschwerten Bedingungen für potenzielle Wohnungskäufer, so der Stonehedge-Chef. Wenn das Wohnungsangebot erhöht und der Wettbewerb angekurbelt werde, könnten Wohnungskäufer profitieren. Ideen wie das Bestellerprinzip oder eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer, mit denen die Politik Wohnungskäufer unterstützen will, seien dagegen wenig förderlich. Denn im aktuellen Marktumfeld würden solche Subventionen letztlich in Form eines höheren Kaufpreises beim Verkäufer landen.
Das Bauziel der Bundesregierung ist daher sinnvoll, allerdings auch ehrgeizig. Der Bau von 1,5 Millionen Wohnungen bis Ende 2021 entspricht jährlich 375.000 neuen Wohneinheiten bereits ab 2018. Ohne politische Anstrengungen wird dieses Ziel nicht zu erreichen sein, denn die Lücke zur aktuellen Bautätigkeit ist groß: Im Jahr 2017 wurden lediglich 285.000 neue Wohnungen fertiggestellt.
Ein alarmierendes Zeichen ist zudem, dass die Zahl der Baugenehmigungen 2017 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen ist - der Trend verläuft also in die falsche Richtung.
Besonders auffällig ist der drastische Rückgang der Nachverdichtungsmaßnahmen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen, die durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstehen sollen, ist um 19,5 Prozent regelrecht eingebrochen. Dabei ist Nachverdichtung das Mittel der Wahl, wenn Wohnraum dort entstehen soll, wo eine besonders starke Nachfrage herrscht, aber wenig Bauland zur Verfügung steht: in den Ballungszentren.
Das Nachverdichtungspotenzial ist in Deutschland zudem ausgesprochen groß. Einer Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts zufolge, in der Möglichkeiten zur Nachverdichtung in Gebieten mit stark belasteten Wohnungsmärkten untersucht wurden, könnten dort allein durch konsequenten Dachausbau 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen.
Solche Möglichkeiten nicht auszunutzen, ist fahrlässig. Zwar gibt es auch Gebiete wie beispielsweise München, die bereits sehr dicht bebaut sind. Auch in Berlin gibt es Viertel wie Prenzlauer Berg, die eine hohe Bevölkerungsdichte aufweisen. Insgesamt verfügt gerade Berlin aber über ein sehr hohes Nachverdichtungspotenzial. Trotzdem gewinnt man immer mehr den Eindruck, dass in der Bundeshauptstadt Nachverdichtung weniger gefördert denn zusätzlich erschwert wird. So hat beispielsweise die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Sommer 2017 in einem Rundschreiben angewiesen, dass keine Straßenbäume mehr beschnitten oder gefällt werden dürfen, um einen zweiten Rettungsweg für Dachausbauten oder Lückenschließungen zu ermöglichen. In der Praxis hatte diese Anweisung die Nachverdichtung so erschwert, dass die Zahl der Dachausbauten um mehrere Tausend zurückging - weshalb die Senatsverwaltung die Anweisung nun wieder zurückzunehmen plant.
Ohne eine konsequentere Nachverdichtung dürfte es kaum möglich sein, das Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen bis 2021 zu erreichen. Und solange der Wohnungsbau nicht angekurbelt und das Angebot nicht erhöht wird, wird sich auch an den Problemen auf dem Wohnungsmarkt wenig ändern. Auch Nedeljko Prodanovic von Stonehedge sagt deshalb: "Die Politik hat Möglichkeiten, den Wohnungsbau auch in dicht besiedelten Gebieten zu fördern. Sie muss sie nur nutzen."
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