Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
Sägen, bohren, hämmern
Die Rechtsprechung zum Thema Reparaturen in Wohnanlagen
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Berlin (ots)
Reparaturen und Sanierungen von Immobilien bringen für Wohnungsbesitzer zunächst einmal immer Unannehmlichkeiten mit sich. Handwerker müssen eingelassen werden, oft entstehen während der Arbeiten Lärm-, Geruchs- und Schmutzbelästigungen. Gelegentlich verzögert sich die Fertigstellung und im schlimmsten Falle muss später noch einmal nachgebessert werden. Das empfindet man als Betroffener selbst dann als unangenehm, wenn darüber Einigkeit herrscht, dass die Arbeiten notwendig sind.
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die sich mit diesem Themenkomplex befassen. Es geht unter anderem um die Frage, welche Art von Kleinreparaturen Mieter auf eigene Kosten durchführen lassen müssen. Immer wieder umstritten sind auch die Duldungspflichten von Mietern gegenüber größeren Eingriffen. Und schließlich ist auch die Frage von fristgemäßen Reparaturankündigungen zu beachten.
Wenn der Austausch von Fenstern und Balkontüren wegen deren maroden Zustands unvermeidlich geworden ist, dann kann sich ein Mieter nicht dagegen wehren. Schon gar nicht deswegen, weil die neuen Fenster eine andere Farbe haben als die alten. Im konkreten Fall sollten die Austauschexemplare einen weißen statt einen braunen Rahmen haben. Das fand der Mieter unzumutbar, er verweigerte die Arbeiten. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 25342/12) gab dem Eigentümer Recht. Der Wechsel der Fenster sei zu dulden, es handle sich nur um "eine minimale optische Beeinträchtigung".
Vermieter sind gehalten, geplante Sanierungen rechtzeitig vorher anzukündigen. Genau daran hatte sich ein Betroffener nicht gehalten, als er einen Aufzug in ein fünfgeschossiges Gebäude einbauen ließ. Die Mieter sollten auf Grund dieser Maßnahme künftig rund 100 Euro mehr im Monat bezahlen. Sie verweigerten dies mit der Begründung, dass die Ankündigungsfristen nicht eingehalten worden seien. Damit habe der Eigentümer das Recht verwirkt, mehr Geld zu verlangen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 6/07) entschied salomonisch: Die Mieterhöhung trete wegen der zu späten Meldung zwar erst mit Verzögerung in Kraft, aber grundsätzlich sei sie nicht zu verhindern, da ja tatsächlich eine Verbesserung eingetreten sei.
In Berlin stritten Eigentümer und Mieter darum, ob der Anschluss einer Wohnung an eine Gaszentralheizung rechtens sei oder nicht. Die Besonderheit an diesem Fall: Die Mieter hatten erst einige Zeit zuvor gegen Bezahlung einer Ablösesumme die Wohnung mit Gasetagenheizung übernommen. Nun meinten sie, nicht schon wieder mit Mehrkosten belastet werden zu dürfen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 110/11) stellte fest, dass eine Zentralheizung grundsätzlich eine zu duldende Wohnwertverbesserung darstellen könne. Doch es komme stets auf die Besonderheiten des jeweiligen Vertragsverhältnisses an. Und hier bestünden berechtigte Zweifel, ob die Arbeiten zumutbar seien. Der Fall wurde zur Prüfung der möglichen Energieersparnis an das Ausgangsgericht zurück verwiesen.
Ein Mieter sollte nach seinem Auszug aus der Wohnung für Schönheitsreparaturen aufkommen. So forderte es der Eigentümer. Doch der Mieter war sich nicht sicher, ob die entsprechenden Vertragsklauseln wirklich gültig seien. Er ließ sich für 659 Euro anwaltlich beraten und erhielt die Auskunft, er müsse nicht bezahlen. Die Kosten für diese Beratung forderte er anschließend vom Eigentümer. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 190/08) bejahte dies. Für einen juristisch nicht vorgebildeten Mieter sei die Frage nicht ohne juristische Hilfe zu beantworten gewesen. Die Bedenken wegen der Schönheitsreparaturen seien immerhin berechtigt gewesen, wie sich herausgestellt habe.
Immer wieder müssen Gerichte entscheiden, welche Arten von Reparaturen vom Mieter zu begleichen sind. In Gießen zum Beispiel mussten ein verkalkter Wasserhahn und ein Auslaufventil im Wert von 36,51 Euro ersetzt werden. Im Prinzip wäre das noch im Kostenrahmen gewesen, den der Mieter laut Vertrag zu verantworten hatte. Doch das Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 40 MC 125/08) urteilte, es habe sich hier um eine Erneuerung und nicht um eine bloße Reparatur gehandelt. Deswegen sei der Eigentümer zuständig.
Eine ganz wichtige Voraussetzung für den Ersatz von Kleinreparaturen durch den Mieter ist die Frage, ob er denn auch Einfluss auf den betreffenden Gegenstand hatte. Ob er also durch sorgsame und pflegliche Behandlung die Verschleißerscheinungen hätte verringern können. Bei einem Abflussrohr im Badezimmer ist das nach Überzeugung des Amtsgerichts Charlottenburg (212 C 65/11) eindeutig nicht der Fall. Es unterliege nicht der Einwirkung des Mieters, hieß es, außer vielleicht bei groben Verstößen.
Eine ähnliche Fallkonstellation ist gegeben, wenn Probleme an der Heiztherme auftreten. Ein Eigentümer forderte gemäß der Kleinreparaturklausel eine Beteiligung des Mieters, was dieser verweigerte. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 210 C 324/10) sah keine Notwendigkeit. Die Begründung: Mit der Heiztherme für die Warmwasserversorgung "kommt ein Mieter so gut wie gar nicht in Berührung, da hier in der Regel nichts einzustellen ist, jedenfalls nicht häufig".
Schwierig wird es bei der Umlegung der Kosten für einen Hausmeister. Der verrichtet nämlich zahlreiche Arbeiten, an denen die Mieter zum Teil beteiligt werden können, zum Teil aber auch nicht. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 7 C 4687/11) war in einem Zivilprozess gezwungen, sich mit den Details einer solchen Abrechnung auseinander zu setzen. Unter anderem ging es um das Auswechseln der Glühbirnen, für das der Hausmeister im Jahr drei Mal jeweils eine Viertelstunde benötigte. Das sei eine Instandsetzungsarbeit, an der die Mieter nicht beteiligt werden könnten, hieß es im Urteil.
Wenn eine Duschstange und eine Duschabtrennung in einer Mietwohnung ersetzt werden müssen, dann zählt das nicht zwingend zu den "Installationsgegenständen für Wasser", an denen der Mieter im Zuge der Kleinreparaturklausel beteiligt werden kann. Ein Vermieter hatte das gefordert, scheiterte jedoch damit vor dem Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Aktenzeichen 822 C 55/10). Der zuständige Richter betonte, dass entsprechende Zweifel bei der Vertragsauslegung zu Lasten des Eigentümers gingen.
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