Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt startet stark ins Jahr 2015
Frankfurt (ots)
Im englischsprachigen Raum wird die aktuelle Situation der Immobilienmärkte mit "it's so good, it's bad" beschrieben. Eine treffende Bezeichnung, die die Stimmungslage zahlreicher Investoren gut widerspiegelt. Dahinter steckt die Befürchtung, dass das Eis mittlerweile sehr dünn ist verbunden mit der Frage: Wie lange kann das noch gutgehen?
Die fast schon "unheimlich" gute Marktsituation wird von einem positiven wirtschaftlichen Umfeld gestützt. Und auch der Euroraum kommt langsam wieder auf die Beine. Ein gegenüber dem US-Dollar schwacher Euro, niedrige Zinsen und niedrige Energiepreise sorgen für zusätzlichen Rückenwind. Die Europäische Zentralbank drückt mit ihrem massiv ausgeweiteten Wertpapierankaufprogramm das allgemeine Zinsniveau noch für lange Zeit nahe an die Nulllinie und sorgt damit für ein anhaltend freundliches Investmentklima auf den Immobilienmärkten. Alternative festverzinsliche Anlageformen sind damit weiterhin in Relation zu Immobilien aufgrund der teilweise negativen realen Verzinsung unattraktiv. "In der Folge erwarten wir deshalb, dass weiterhin erhebliches Kapital in die deutschen Immobilienmärkte fließen wird", so Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany. Pörschke weiter: "Je länger das Zinsniveau nahe Null tendiert und je mehr Kapital für die Assetklasse Immobilie bereitgestellt wird, desto höher sind die Risiken für Übertreibungen bzw. Fehlallokationen. Auch die Anfälligkeit von Investitionen für realwirtschaftliche und finanzielle Schocks wächst. Derzeit sehen wir aber nach wie vor weder Anzeichen für flächendeckende Übertreibungen noch für übertriebene Finanzierungskonstellationen. Trotz des steigenden Anlagedruckes auf Investorenseite prüfen die Käufer ihre ins Auge genommenen Objekte sehr genau und treten bei auftretenden Unstimmigkeiten auch vom Kauf zurück. Insofern führt nicht jeder angeschobene Ankaufsprozess auch zum Ziel. Und exakt diese Entschleunigung der Prozesse dokumentiert die hohe Professionalität der handelnden Investoren."
Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany ergänzt: " Zu dieser gesteigerten Risikowahrnehmung bei den Akteuren auf den Investmentmärkten kommt ein aus unserer Sicht deutlich veränderter Realitätssinn hinsichtlich der zu erzielenden Renditen. Auch dies ist ein wesentlicher Unterschied zur letzten Boomphase der Jahre 2006/2007.
Hohes Qualitätsbewusstsein bei Investoren - Fokus auf Büroimmobilien
Die im aktuellen Quartal gehandelten rund 9,5 Mrd. Euro sind in der historischen Betrachtung der ersten drei Monate seit 2006 kein Rekordwert am deutschen gewerblichen Investmentmarkt, sondern Platz 4. Die Spanne reicht bis 10,9 Mrd. Euro in 2006. Das mag angesichts der sehr guten Marktlage überraschen und manche möchten sagen "nur" 9,5 Mrd. Euro. "Aus unserer Sicht wäre es dagegen eher bedenklich, wäre das Volumen signifikant angestiegen. Das derzeitige Volumen spiegelt ein hohes Qualitätsbewusstsein der Investoren und der Akteure am Markt wider. Und das wiegt schwerer als 1 oder 2 Mrd. Euro mehr auf dem Konto", so Timo Tschammler.
Die mit Abstand größte Transaktion des Quartals war der Verkauf von vier Shopping Centern im Rahmen des Unternehmensverkaufs von Corio an den französischen Shopping Center Betreiber Klepierre für knapp 1 Mrd. Euro. Insgesamt konnten in den ersten drei Monaten 15 Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze registriert werden. Diese summierten sich zu einem Volumen von über 3,3 Mrd. Euro bzw. mehr als einem Drittel des gesamten Transaktionsvolumens, darunter immerhin sieben Einzeltransaktionen.
In der deutschlandweiten Gesamtbetrachtung über alle Größenvolumina hinweg entfiel ca. 70 % des Transaktionsvolumens auf Einzelabschlüsse (knapp 6,7 Mrd. Euro), im Jahresvergleich ein Transaktionsplus von 22 %. Demgegenüber sank - etwas überraschend - das Transaktionsvolumen mit Portfolios um 38 % auf 2,8 Mrd. Euro. "Angesichts der nach wie vor im Markt platzierten Portfolios und der weiterhin entsprechenden Nachfrage, sehen wir das allerdings eher als Momentaufnahme und nicht als Trend für den weiteren Jahresverlauf", so Tschammler.
Der höchste Anteil des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens entfällt wie im Vorjahr mit ca. 44 % auf Büroimmobilien. Dank des Milliarde-Deals mit vier Shopping Centern hat sich der Anteil der Einzelhandelsimmobilien auf 31 % signifikant erhöht. Lager-/Logistikimmobilien erreichten ein Transaktionsvolumen von knapp 700 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 7 %.
Berlin löst Frankfurt als Nummer 1 unter den Hochburgen ab
Auch wenn eine erhöhte Nachfrage nach Investitionsgelegenheiten außerhalb der etablierten Märkte zu beobachten ist, so schlägt sich dieses (noch) nicht in den Transaktionszahlen nieder. Nur sechs Einzeltransaktionen oberhalb der 50 Mio. Euro-Marke mit einem Volumen von insgesamt 500 Mio. Euro konnten in B-Städten registriert werden. Dies entspricht einem Anteil von lediglich 18 % am Transaktionsvolumen dieser Kategorie und zeigt den nach wie vor vorhandenen Fokus auf die Big 7. "Sehr viele Investoren sind aufgrund der komfortablen Eigenkapitalausstattung und der günstigen Finanzierungsbedingungen aktuell in der Lage hohe Investitionsvolumina zu stemmen. Das Angebot an Objekten, die diesen Kriterien entsprechen, ist naturgemäß außerhalb der Big 7 allerdings äußerst rar", so Tschammler.
Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass das Transaktionsvolumen in den Big 7 im Jahresvergleich um 28 % auf knapp 5,2 Mrd. Euro zugelegt hat. Oder anders gesagt: mehr als 54% des deutschlandweiten Transaktionsvolumens entfiel auf die sieben etablierten Märkte. Vor Jahresfrist lag dieser Anteil bei "nur" 41 %. Berlin hat Frankfurt im ersten Quartal den Spitzenplatz wieder entrissen und liegt mit 1,3 Mrd. Euro auf Platz 1. Noch knapp vor Frankfurt hat sich München geschoben, hier konnten 1,2 Mrd. Euro registriert werden. Auch in der Betrachtung der relativen Steigerungsraten liegt die Bundeshauptstadt vorne (+113 %). In Düsseldorf lag das Transaktionsvolumen bei lediglich 180 Mio. Euro, die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt weist damit als einzige Stadt ein Minus aus (- 74%).
Internationalität des Marktes hält an
Das Interesse ausländischer Käufer hält auch 2015 an. Im ersten Quartal 2015 stieg der Anteil dabei sogar auf über 50 % an. "Von den zehn größten Transaktionen des Quartals wurden sieben von ausländischen Investoren getätigt". Damit hat sich die schon lange erwartete Aktivität der ausländischen Investoren nun auch in der Statistik niedergeschlagen. Wir gehen davon aus, dass die Schar der aktiven Investoren aus Übersee im Jahresverlauf weiter ansteigen wird. Allen voran meist institutionelle Investoren aus Asien und dem Mittleren Osten, die aufgrund der noch niedrigeren Renditen in ihren Heimatländern Alternativen suchen und für die Investmentprodukte mit einer "4 vor dem Komma" immer noch attraktiv erscheinen", kommentiert Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.
Spitzenrenditen nach wie vor unter Druck
Die Preise von Core Objekten steigen weiter, das gilt letztendlich über alle gewerblichen Assetklassen hinweg. Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen angesichts der nach wie vor großen Nachfrage nochmals reduziert. In der Aggregation aller Big 7 sank der Durchschnittswert um weitere 8 Basispunkte auf 4,37 %. Der Rückgang betraf dabei nicht alle Märkte gleichermaßen. Einen signifikanten Rückgang um 25 bzw. 20 Basispunkte gab es in Frankfurt und München, aber in Düsseldorf und Köln reduzierten sich die Renditen lediglich aufgrund der Grunderwerbsteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen. In Berlin, Hamburg und Stuttgart verharrten die Renditen auf ihrem Vorquartalsniveau. Im Ein-Jahresvergleich haben die Bürorenditen damit im Schnitt um 24 Basispunkte nachgegeben.
Auch bei den anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen Nachfrage ein Rückgang der Renditen. Bei Logistikimmobilien sank die Spitzenrendite im Quartalsvergleich um weitere 12 Basispunkte auf 6,06 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen und für Fachmarktzentren und Fachmärkte um jeweils 10 Basispunkte auf 5,50 % bzw. 5,90 %. Auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern haben die Preise nochmals angezogen und das bereits niedrige Renditeniveau nochmals leicht auf 3,97 % gedrückt. Lediglich die Renditen für Shopping Center verharrten auf ihrem Niveau von 4,50 %.
"Nicht nur angebotsseitig, auch nachfrageseitig wächst derzeit die Attraktivität der risikoreicheren Core+ und Value Add Produkte. Vor allem die unzureichenden Renditen im Anleihesegment führen dazu, dass große Pensionskassen/Staatsfonds im Segment alternativer Anlagen höhere Renditen benötigen und dazu größere Kapitalbeträge für den Ankauf zur Verfügung stellen. Damit kommt nun langsam auch Bewegung in die Renditen für dieses Segment", betont Scheunemann.
Wann das Ende dieser Preissteigerung erreicht sein wird, lässt sich nur schwer prognostizieren. Solange aber das Zinsumfeld so bleibt wie jetzt und wir keine exogenen Schocks erleben, akzeptieren die Investoren auch höhere Preise. Abzuwarten bleibt, wie sich eine Zinserhöhung in den USA hierzulande auswirken würde, hier könnten Kapitalströme in Richtung USA umgelenkt werden und in der Folge etwas Druck von den Renditen nehmen. Bis Ende 2015 rechnen wir mit einem weiteren Rückgang der Renditen um 10 Basispunkte für Büroimmobilien und für Shopping Center und um ca. 20 Basispunkte für Logistikimmobilien, die dann unter die 6 %-Marke rutschen würden.
Auch dann noch gilt: Für Immobilieninvestments gibt es im Vergleich zu anderen Geldanlagen immer noch ein Renditeplus. Das befeuert die Investmentmärkte in Deutschland weiterhin. "Im gesamten Jahr 2015 erwarten wir ein Transaktionsvolumen von spürbar über 40 Mrd. Euro", so Frank Pörschke.
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