Büro-Vermietungsmarkt stagniert auf hohem Niveau - Büroflächenumsatz zum Jahresende 2019 bei vier Millionen Quadratmeter, 2020 kaum mehr kalkulierbare politische Risiken zu erwarten
Frankfurt (ots)
Zum Jahresende 2019 hat die konjunkturelle Eintrübung auch auf dem Arbeitsmarkt ihre Spuren hinterlassen. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland ist im Dezember zum ersten Mal seit sechs Jahren im Vergleich zum Vorjahresmonat gestiegen. So wurden im Dezember 47.000 Arbeitslose mehr registriert als im November 2019, die Arbeitslosenquote stieg um 0,1 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent. Dies ist zwar nur ein marginaler Anstieg und dokumentiert die weiterhin gute Verfassung des deutschen Arbeitsmarktes, dennoch zeigt aber vor allem die sinkende Bereitschaft der Unternehmen, neue Mitarbeiter einzustellen, dass eventuell ein Wendepunkt eingeläutet worden sein könnte.
Aktuell zeigt die deutsche Wirtschaft ein zwiespältiges Bild. Auf der einen Seite kriselnde Industrie und Stellenstreichungen, auf der anderen Seite noch immer ein Mangel an Fachkräften und ein erholter ifo-Index, der anzeigt, dass die Unternehmen wieder optimistischer ins neue Jahr gehen. Allerdings noch nicht berücksichtigt in diesen Statistiken sind die jüngsten Spannungen zwischen den USA und dem Iran. Die Politik hat das Wort, und wir werden uns 2020 auf maximale Volatilitäten und fragile Zeiten einstellen müssen. Die Risiken jedenfalls entfalten eine weitgehende Eigendynamik und erscheinen kaum mehr kalkulierbar.
Der Zwiespalt innerhalb des Wirtschaftsgeschehens in Deutschland findet sich auch in den übergeordneten Fundamentaldaten, deren zukünftige Tragfähigkeit sich vor dem Hintergrund des USA/Iran-Konflikts erst noch erweisen muss. So soll 2019 die Konjunktur laut consensus economics mit einem leichten Plus von 0,5 Prozent schließen, für 2020 werden nach gegenwärtigem Stand dann 0,9 Prozent erwartet. Zugpferd der Wirtschaft bleibt der private Konsum, der auch in diesem Jahr mit 1,3 Prozent wachsen soll, währenddessen vom verarbeitenden Gewerbe kaum Impulse erwartet werden.
Was bedeutet das für den Büro-Vermietungsmarkt? "Wesentlich ist sicherlich die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen und hier insbesondere der Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor. Die hält sich nach wie vor auf hohem Niveau, gleichwohl der Trend für 2020 eher nach unten zeigt. Es wäre insofern keine Überraschung, wenn die Vermietungsumsätze in den Big 7 in diesem Jahr sinken werden. Die Nettoabsorption bleibt aber nach wie vor positiv und über den Durchschnitten der letzten Jahre und von einem signifikanten Rückgang der Nachfrage sind wir sicherlich weit entfernt", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Umsatzvolumen leicht über Vorjahr - aber sehr heterogenes Bild der Big 7
Der Büroflächenumsatz in den Big 7 hat zum Ende des Jahres 2019 die 4 Mio. m²-Marke leicht überschritten (4,03 Mio. m², plus 1,6 % gegenüber 2018). Damit wurde 2019 nach 2017 das stärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt. Und das, obwohl das normalerweise stärkste Quartal eines Jahres (die Monate Oktober bis Dezember) nicht einmal ein Viertel zum Umsatzergebnis beigetragen haben. "Ob dies der Beginn einer Abwärtsbewegung ist, muss abgewartet werden. Aufgrund der politischen Risiken und der skizzierten konjunkturellen Rahmenbedingungen wäre es zumindest keine Überraschung", so Tschammler.
Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich allerdings eine heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart (+48 % auf 319.000 m²), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 m²) und Berlin (+19 % auf knapp eine Million m²) Zuwächse auf, während in Frankfurt (-8 %), in Köln (-5 %), Hamburg (- 9 %) und auch in München die Vorjahreswerte unerreicht geblieben sind. Die bayerische Landeshauptstadt musste sogar einen starken Rückgang der Umsatzzahlen um mehr als 22 Prozent verkraften. "Letzteres ist aber immer noch ein Ergebnis über dem Zehnjahresschnitt und darüber hinaus ist es erwähnenswert, dass Unternehmen wie Apple und Google in München stark expandiert haben. Zusammen mit der Ankündigung von Tesla in Berlin zeigt sich Deutschland als international wettbewerbsfähiger Standort für die Tech-Branche", betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Scheunemann weiter: "2020 erwarten wir in den meisten der sieben großen Märkte einen Umsatzrückgang um im Durchschnitt vier Prozent gegenüber 2019 auf dann knapp 3,9 Mio. m². Angebotsseitig bleibt es dabei, dass es kaum verfügbare Flächen in zentralen Lagen gibt; nachfrageseitig ist zu erwarten, dass sich die schwächelnde Konjunktur mit einem entsprechenden zeitlichen Verzug auf den Bürovermietungsmarkt auswirkt. In einzelnen Märkten können sich mittelfristig Sondereffekte stärker bemerkbar machen, so hat z.B. die Automobilindustrie eine besondere Bedeutung für den Stuttgarter Büromarkt. Rund 15 Prozent des Umsatzes der vergangenen fünf Jahre entfallen auf die Branche inkl. Zulieferer, das ist in der Summe immerhin der komplette Jahresumsatz des Jahres 2017."
Das Thema Flexible Office Space blieb auch 2019 einer der relevanten Markttrends. Zum dritten Mal in Folge wurde in den Big 7 ein Flächenumsatz der Flexible Office Space-Betreiber oberhalb der 200.000-m²-Grenze erzielt. Der Umsatz im Jahr 2019 in Höhe von 220.000 m² liegt allerdings gut 18 Prozent unter dem Vorjahr. Das vierte Quartal war das umsatzschwächste Quartal des Jahres. Gründe für diesen Rückgang sind vor allem in der Flächenknappheit der Toplagen (gerade in den Märkten Berlin und München) zu sehen. "Viele Betreiber sind zwar weiterhin expansiv, die Vermieter schauen aber insbesondere nach den Turbulenzen im Rahmen des abgesagten Börsengangs von WeWork genauer auf die Nachhaltigkeit des jeweiligen Konzeptes. Unserer Einschätzung nach wird das Umsatzvolumen dieser Nutzergruppe 2020 die 200.000 m² - Marke nicht mehr überschreiten", so Helge Scheunemann.
Flächenengpass bleibt bestehen - Leerstand erreicht die Drei-Prozent-Marke
Nichts Neues auf der Angebotsseite, zumindest nicht was die kurzfristig verfügbaren Flächen betrifft. Insgesamt standen den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 zum Ende des Jahres 2019 nur noch 2,85 Mio. m² zur Verfügung. Der zum dritten Quartal beobachtete verlangsamte Rückgang hat sich bestätigt. Wurde der Leerstand in den vergangenen Quartalen um durchschnittlich 250.000 m² pro Quartal abgebaut, waren es in den Monaten Oktober bis Ende Dezember nur noch rund 15.000 m². Dies gilt auch bei der relativen Betrachtung: Während sich das gesamte Leerstandsvolumen der Big 7 2018 um 21 Prozent reduzierte, nahm es 2019 um 16 Prozent ab.
Dennoch weisen fünf der sieben Hochburgen im 12-Monatsvergleich einen zweistelligen prozentualen Rückgang der Leerstandsvolumina auf mit Werten zwischen 12 Prozent in Frankfurt und 33 Prozent in Köln. In Berlin sank der Leerstand "nur" noch um rund sechs Prozent, die Bundeshauptstadt weist aber mit 1,8 Prozent die bundesweit niedrigste Leerstandsquote auf. Einzig in Stuttgart ist der Leerstand im Jahresvergleich angestiegen, wenngleich moderat um 0,1 Prozentpunkte auf eine Quote von 2,3 Prozent. Grund ist der Freizug einer rund 20.000 m² großen Bürofläche, für die aktuell noch keine Nachvermietung getätigt wurde. "Die Flächensuche, die bereits seit geraumer Zeit über die Teilmarktgrenzen hinweg und teils in Nebenlagen oder sogar ins Umland führte, läuft immer mehr ins Leere: Verbleib und Umstrukturierung mit Umbau in den Altflächen sind die Konsequenz", kommentiert Scheunemann.
Scheunemann weiter: "Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notierte Ende Dezember bei genau drei Prozent und damit 0,6 Prozentpunkte unter dem Vorjahresquartal. Selbst die anziehende Neubautätigkeit wird auch 2020 nicht ausreichen, dass die Leerstände wieder steigen. Im Gegenteil, wir erwarten dieses Jahr den Tiefpunkt mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von dann 2,9 Prozent."
Fertigstellungen erreichen höchstes Volumen seit 2010
Im letzten Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt und mit 1,12 Mio. m² nicht nur die eine Mio.-Marke überschritten, sondern auch das höchste Fertigstellungsvolumen seit 2010 markiert. Gegenüber 2018 wuchsen die Fertigstellungen in der Aggregation über alle Hochburgen um 21 Prozent an. Der nach wie vor rückläufigen Leerstände wegen wird allerdings deutlich, wie ausgetrocknet der Markt für Neubauflächen ist und es wird noch eine Weile dauern, bis sich der Nachfragestau abgebaut haben wird. Und es wird weiter gebaut: 2020 werden 1,9 Mio. m² (davon aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später sogar 2,6 Mio. m² erwartet.
Trotz der hohen Auslastung in der Baubranche wurde auch im vierten Quartal dem Flächenvolumen nach bei mehr Projekten mit dem Bau begonnen als im gleichen Zeitraum Büroflächen fertiggestellt wurden. Aktuell sind in den Big 7 über 4,4 Mio. m² im Bau, mehr Kräne drehten sich zuletzt 2001. Berlin und München sind nach wie vor die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. In Berlin sind es rund 1,5 Mio. m² (davon 53 % frei) und in München 858.000 m² (davon 37 % frei). Ab 2021 wird sich die Angebotsausweitung auch spürbar auf die Leerstandsquoten dieser Märkte auswirken.
Im zweiten Jahr in Folge Mietpreisplus in jeder der Big 7
Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines weiter abnehmenden Angebots hat seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 %. Der JLL-Spitzenmietpreisindex (als Mittelwert der Spitzenmieten in den Big 7) notiert aktuell bei 218 Punkten, dem höchsten Wert seit 1992. Spitzenreiter sind Köln (+11 %) und Berlin (+9 %). "2020 dürfte das über die Big 7 aggregierte Spitzenmietpreiswachstum bei 3,9 % liegen und damit mit geringer Abschwächung anhalten. Höhere Wachstumsraten können - ausgehend von einem niedrigeren Niveau als in den CBDs - in anderen Teilmärkten erwartet werden", so Timo Tschammler.
Die steigenden Mietpreise bedeuten für die Nutzer mittlerweile hohe Kostensteigerungen. Wer noch vertraglich gesicherte Optionen hat, kann sich glücklich schätzen und zieht diese. Der starke Personalaufbau der letzten Jahre lässt manche Büros "aus allen Nähten platzen". Dann ist ein Umzug unvermeidlich und Mietsteigerungen können nur durch ein Ausweichen in Nebenlagen (nicht für alle Unternehmen eine Option) oder Verdichtung mit modernen Arbeitsplatzkonzepten verhindert werden.
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